In timpul recesiunilor, comportamentul consumatorilor tinde sa se schimbe in moduri destul de previzibile. Intreprinderile cele mai afectate sunt, desigur, cele mai inutile. Calatorii si turism, agrement si ospitalitate si industria prelucratoare.
Alte companii chiar au de castigat. Cum ar fi, de exemplu, fast-food-ul. Stomacul nu reactioneaza la recesiunile economice, dar conturile bancare mai mici opteaza pentru alternative mai ieftine, motiv pentru care lanturi precum Burger King si Wendy’s au adesea performante mai bune decat media in timpul recesiunilor.
Din 2008 pana in 2010, de exemplu, in timp ce alte afaceri s-au inchis sau si-au redus activitatea, Subway, a adaugat aproape 6.000 de noi locatii. KFC a adaugat aproximativ 300 in aproximativ aceeasi perioada.
Cum castiga o companie precum McConald’s miliarde de euro pe tot globul?
Cu toate acestea, o companie se remarca drept castigatoarea clara a anului 2008 in domeniul fast-food: McDonald’s. In acel an, aceasta si-a continuat seria de 55 de luni de crestere a vanzarilor in acelasi magazin cu o performanta chiar mai buna decat inainte de recesiune, deschizand in acelasi timp 600 de noi locatii si cu o rentabilitate impresionanta de 29% a capitalului propriu.
O parte din aceste rezultate se datoreaza unor motive evidente: In acea perioada, consumatorii pur si simplu mancau alimente mai ieftine. Dar exista si un alt motiv pentru care McDonald’s este ceea ce unii analisti numesc “rezistent la recesiune”: McDonald’s este, in primul rand, o companie imobiliara.
Aruncand o privire la bilantul sau pe 2019, o cifra, in special, ar trebui sa va atraga atentia: 39 de miliarde de dolari. Aceasta este valoarea actuala a tuturor proprietatilor si echipamentelor sale inainte de a raporta deprecierea. Din punct de vedere tehnic, acest lucru ar face din ea al cincilea cel mai mare detinator de proprietati imobiliare din lume, masurat dupa activele totale.
Acoperiti numele “McDonald’s”, iar aceasta ar putea arata ca situatia financiara a oricarui alt dezvoltator imobiliar plictisitor cu nume mare. La fel ca Burger King si Subway, compania a reusit sa creasca atat de repede si sa ajunga in atat de multe tari din intreaga lume prin franciza. 85% din restaurantele sale sunt detinute de cineva care, in esenta, “inchiriaza” numele si marca McDonald’s, in schimbul unei taxe considerabile.
Ceea ce face compania atat de unica este faptul ca, spre deosebire de alti giganti similari ai fast-food-ului, McDonald’s obtine majoritatea acestor venituri din franciza din chirii, nu din burgeri. Mai exact, in 2019, 7,5, sau 64%, din cele 11,6 miliarde de dolari din taxele de franciza au venit sub forma de chirii. Iata cum functioneaza:
Deoarece McDonald’s are zeci de ani de experienta in cumpararea si vanzarea de proprietati, cunoaste ingredientele precise ale unei locatii de succes. Acesta face cumparaturi in jurul valorii de obicei pentru intersectii intre doua drumuri cu trafic ridicat si cumpara spatiu in orice colt are cea mai mare parte a parcarilor.
Spatiul ideal este in jur de 50.000 de metri patrati, 4 mii si jumatate pentru spatiul de constructie. Intersectia trebuie sa aiba si semafoare.
Apoi cumpara proprietatea cu rate fixe pe termen lung. Proprietatile sale uriase existente ii ofera cele mai avantajoase oferte. Apoi, atunci cand cineva solicita sa opereze propria locatie McDonald’s, semneaza cu compania un Contract de franciza – care stipuleaza aproape fiecare detaliu al modului in care va functiona afacerea – de la modul in care sunt gatiti burgerii, pana la orele de functionare. De exemplu, ei pot cumpara doar de la un furnizor aprobat, care poate fi sau nu cea mai buna sau cea mai ieftina optiune.
Cat costa o franciza McDonald’s in lume?
Francizatul – adica proprietarul local – face, in general, o investitie initiala totala de 1-2 milioane de dolari pentru o singura locatie, incluzand un avans initial platit in numerar, o taxa de franciza unica de 45.000 de dolari si o redeventa de un procent din veniturile lunare.
Aceste contracte, de obicei pe 20 de ani, au, de asemenea, prevederea neobisnuita, dar foarte importanta, ca restaurantul sa fie amplasat la acea adresa specifica – cea pe care McDonald’s, corporatia, tocmai a cumparat-o.
Cu alte cuvinte, McDonald’s are instantaneu un chirias, si unul care va plati intotdeauna tarife peste nivelul pietei. In functie de valoarea pe care o atribuiti unei bune cautari de locatii, ati putea caracteriza acest lucru ca fiind un serviciu valoros sau o tactica de afaceri nemiloasa.
Intr-adevar, un sindicat al francizelor a constatat ca o franciza medie tinde sa plateasca in medie 6-10% din vanzari pentru chirie, in timp ce francizatii McDonald’s platesc 8,5-15%. Iar daca o locatie nu functioneaza conform asteptarilor, McDonald’s poate pur si simplu sa gaseasca un nou francizat pentru acea locatie dupa expirarea contractului sau sa vanda terenul altcuiva in intregime, probabil cu un profit semnificativ.
Asadar, de ce sunt de acord francizatii cu aceste cerinte stricte? Pur si simplu: pentru ca este vazuta ca o investitie incredibil de sigura. Avantajul acestui model este ca, in timp ce cifrele absolute sunt anormal de mari – taxele, costurile initiale de pornire si chiar veniturile anuale – sansele de succes sunt relativ ridicate.
De exemplu, o locatie medie realizeaza vanzari de 2,7 milioane de dolari in fiecare an, cu un profit final respectabil, dar nu incredibil, daca luam totul in considerare, de 154.000 de dolari.
Dar tocmai pentru ca McDonald’s este atat de pretentios, poate fi o investitie atat de solida. Sigur, solicitantii trebuie sa indeplineasca standarde inalte pentru a deveni francizati si, odata ce au devenit, au putin control asupra propriei afaceri, dar toti acesti factori reduc si riscul.
In timp ce alte francize pot avea mai putine cerinte, acestea vin si cu un risc mai mare. Proprietarul unui McDonald’s poate fi destul de sigur ca este calificat pentru locul de munca, ca are o locatie buna si ca indeplineste standardele clientilor, pentru ca, altfel, nu ar fi fost permis in primul rand.
McDonald’s isi instruieste francizatii in ceea ce numeste “Universitatea de Hamburger” – sistemul intern al companiei de a-i invata pe proprietarii de afaceri toate abilitatile si cunostintele de care au nevoie. Pentru McDonald’s, beneficiile detinerii unei proprietati sunt mult mai mari decat o sursa suplimentara de venituri. Nu este exagerat sa o numim un model de afaceri complet diferit: Intelege ca imobiliarele sunt o afacere mult mai buna decat hamburgerii.
Primul motiv este doar o functie a legislatiei fiscale americane – care ofera scutiri fiscale mari pentru depreciere, chiar daca aceeasi proprietate poate creste in valoare in timp. Cel mai mare avantaj este stabilitatea pe termen lung a preturilor proprietatilor.
Impreuna cu Walmart, McDonald’s a fost una dintre singurele doua actiuni din Dow Jones Industrial Average care si-au crescut valoarea in 2008. Este, de asemenea, unul dintre cei aproximativ 60 de membri ai asa-numitei “Dividend Aristocrats” – actiuni care si-au marit anual dividendele timp de 25 de ani consecutivi. Recesiunile sunt doar o ocazie binevenita de a cumpara proprietati la pret redus.
Atunci cand lucrurile sunt cu adevarat catastrofale – cum ar fi in timpul unei pandemii – modelul imobiliar externalizeaza riscul catre francizati – care sunt obligati prin contract sa plateasca o suma minima de chirie, indiferent de vanzari. Toate acestea se reflecta in tendinta de crestere a numarului de locatii McDonald’s francizate si in tendinta de scadere a celor cateva locatii ramase operate de companie.
In orice caz, McDonald’s incearca in mod activ sa se retraga din industria fast-food. Dar acest lucru ridica in mod natural o intrebare: Daca McDonald’s obtine o mare parte din profiturile sale sub forma de chirii, iar gestionarea proprietatilor imobiliare este o abilitate destul de diferita de crearea de noi McThings, de ce nu separa proprietatile imobiliare intr-o noua companie? Daca faceti acest lucru, veti avea un fond de investitii imobiliare foarte stabil, activ si profitabil – imun la variabilitatea fast-food-ului si/sau la schimbarea apetitului consumatorilor.
Un grup de investitori a sugerat exact aceasta idee in 2015. Cu toate acestea, compania a decis sa nu o faca, considerand ca modelul sau imobiliar este ceea ce o face unica si ca eficienta sa remarcabila este o functie a faptului ca face ambele lucruri.
